Conduzione e manutenzione impianti: 3 criticità e come risolverle

La conduzione e manutenzione degli impianti rientra a pieno titolo tra i compiti del Facility Manager, il cui ruolo è quello di assicurare la massima efficienza degli immobili. Per raggiungere quest’obiettivo, a questa figura professionale viene delegata la gestione degli edifici e dei loro impianti, attuata mediante una serie di azioni finalizzate alla manutenzione e, soprattutto, alla prevenzione di pericolose inefficienze.  

Nell’occuparsi di queste attività, il Facility Manager si ritrova ad affrontare 3 criticità principali. Nello specifico, deve: 

1. garantire il rispetto delle normative di riferimento, leggi e regolamenti; 
2. assicurare la prevenzione di eventuali interruzioni e guasti agli impianti;
3. occuparsi di controllo e monitoraggio in tempo reale dello stato degli impianti. 

Vediamo come affrontare queste situazioni nel modo giusto. 

1. Rispetto delle normative per la conduzione e manutenzione impianti 

Ogni impianto - da quello elettrico al termo-meccanico, dall’impianto idrico ai serramenti, fino agli impianti speciali come l’antincendio – deve rispondere a precisi requisiti richiesti dalla normativa di riferimento. Per esempio, i controlli sugli impianti termici per “la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici e per la preparazione dell’acqua per usi igienici e sanitari” sono disciplinati a livello nazionale dal d.lgs.192/2005. Con il D.P.R. 74/2013, lo Stato ha anche definito i criteri generali in materia di esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli stessi impianti.  

Questi controlli sono finalizzati alla verifica del corretto funzionamento dell’impianto per garantirne nel tempo non solo l’efficienza, ma anche la conformità con le norme vigenti. In questo senso, va ricordato che gli impianti elettrici, di climatizzazione, idraulici, di distribuzione gas, radiotelevisivi e di protezione dalle scariche atmosferiche, adibiti al sollevamento di persone e oggetti (ascensori, scale mobili, montacarichi) e di protezione antincendio, secondo quanto stabilito dal D.M 37/08 o "nuova Legge 46/90″, necessitano dell’apposita Dichiarazione di Rispondenza (DiRi).  

Per quanto attiene, invece, gli impianti fissi antincendio sprinkler, è la norma UNI EN 12845 che fornisce le raccomandazioni per la progettazione, l'installazione e la manutenzione.  

Più in generale, ogni tipologia di impianto è soggetta al rispetto di una serie di adempimenti normativi del settore di riferimento. Solo affidandosi a un interlocutore qualificato sarà possibile assicurarsi che ogni impianto abbia il suo “tagliando” nei tempi e nei modi previsti della legge.  

2. La prevenzione di interruzioni e guasti 

Gli impianti, come qualsiasi altro strumento o macchinario, sono soggetti con il tempo a usura e possono andare incontro a interruzioni e guasti in corso di utilizzo. L’unico modo per scongiurare questi eventi avversi è un piano di manutenzione che assicuri: 

• il corretto ed efficiente funzionamento dell’impianto, attraverso controlli periodici programmati; 
• il pieno rispetto delle norme di legge in materia di risparmio energetico, sicurezza e salvaguardia dell’ambiente.   

Particolare attenzione deve essere quindi riposta nella manutenzione preventiva e predittiva, al fine di diagnosticare eventuali criticità di servizio ed effettuare un preciso screening e censimento degli impianti, in modo che si possa:  

• avere un quadro aggiornato e definito della condizione impiantistica e documentale; 
• predisporre un piano di manutenzione (commissioning, revamping, saving); 
• progettare ed eseguire opere di riqualificazione e adeguamento normativo, laddove necessarie. 
  

3. Il controllo in tempo reale 

Riuscire a monitorare lo stato di tutti gli impianti e avere la possibilità di accedere ai dati dei processi di manutenzione da ogni luogo e in qualsiasi momento: è quello che un Facility Manager può fare solo grazie ad apposite soluzioni web-based erogate in modalità cloud, che consentono di gestire e monitorare le attività e i processi in modo centralizzato, garantendo workflow programmati e l’ottimizzazione di tempi, costi e risorse. Attraverso la condivisione delle informazioni e il monitoraggio in tempo reale è possibile coordinare i fornitori, ottimizzare l’assistenza e pianificare gli interventi. 

Se, a valle, ogni singolo utente può inviare istantaneamente, tramite app, segnalazioni di guasti o anomalie e verificare tutto il percorso della segnalazione, a monte il Facility Manager ha accesso a una dashboard dove può verificare che tutto proceda per il meglio, verificando le scadenze e l’adempimento di tutte le attività previste per ciascun impianto. 

L’importanza del partner 

Che si tratti di uffici, spazi di coworking, negozi in franchising, Grande Distribuzione Organizzata (GDO), Logistica o qualunque altro tipo di edificio, le criticità evidenziate possono essere affrontate e risolte solo affidandosi a fornitori qualificati e specializzati in possesso di un know how tecnico, ingegneristico e di processo. 

La soluzione migliore consiste nell’individuare un interlocutore unico che assolva a questi compiti e risponda a tutte le esigenze di gestione e di verifica, avvalendosi di personale interno competente e preparato, meglio ancora se dislocato su tutto il territorio italiano.

Solo una modalità di gestione moderna ed efficace, infatti, assicura tempi di risposta rapidi, anche e soprattutto in caso di emergenze, e un monitoraggio e una manutenzione efficienti, dall'assistenza agli interventi. Il risultato si tradurrà in ottimizzazione dei costi e miglioramento dello stato di sicurezza generale dell’edificio e dei suoi occupanti.