Categorie: Facility Management

La Manutenzione Immobili è un elemento strategico e imprescindibile per raggiungere gli obiettivi di risparmio energetico e soprattutto di efficienza. Ma non è soltanto questo.  Ogni impianto e intervento di riqualificazione, per continuare a produrre gli stessi benefici e vantaggi, deve poter godere di un efficace ed efficiente sistema di manutenzione. Alle fasi di diagnosi, progettazione e realizzazione, e non senza di esse, segue la fase di manutenzione.

Per ottimizzare costi e benefici, infatti, occorre tenere sotto controllo se e quanto l’impianto dell’edificio consuma e se i benefici energetici sono gli stessi ipotizzati in fase di progettazione.

Un aspetto da non tralasciare, poi, è l’analisi dei big data e il ricorso alle moderne tecnologie. Moderne strategie che vengono ormai implementate nella maggior parte dei casi, nel campo del facility management, per garantire una gestione efficiente del patrimonio immobiliare.

Le attuali tecnologie consentono di elaborare informazioni acquisite in tempo reale in grado di condizionare, e talvolta di determinare, i processi decisionali sia a livello strategico sia a livello operativo.

Vediamo quali sono gli aspetti principali da considerare per garantire l’efficienza degli immobili.


1. Simulare gli interventi della manutenzione immobili

La creazione di un modello predittivo di un immobile consente di simulare la conoscenza di ogni singolo elemento e quindi di gestirlo in modo automatico e strutturato. Tutti gli elementi raccolti, tutte le informazioni e i dati, organizzati in maniera strutturale, diventano parte integrante della manutenzione di un immobile o di una infrastruttura.

Prevedere i costi della manutenzione immobili

Operando in questo modo possono essere inserite nel progetto anche analisi e previsioni sui costi di gestione e di manutenzione, sia per la parte impiantistica sia per quella edile. Studiare accuratamente l’edificio in funzione dei servizi e delle attività che saranno svolte al suo interno, così da poter verificare il rispetto degli standard di qualità e di efficienza richiesti per la manutenzione degli immobili, costituisce un vantaggio elevato: quello di anticipare l’iter decisionale anche nelle attività di manutenzione e ridurre sensibilmente i tempi di intervento, attraverso una più dettagliata conoscenza dello stato dell’immobile. È in questa fase preliminare che si possono evitare eventuali problematiche, che potrebbero insorgere in un secondo momento.


2. Adottare una strategia di manutenzione immobili funzionale 

Non vi è una strada univoca per eseguire la manutenzione degli immobili. Ci sono casi in cui si può attendere il verificarsi del degrado, altri in cui è necessario agire per tempo e prima del manifestarsi del problema e basandosi su studi e previsioni.

Le diverse strategie di manutenzione degli immobili

In questa categoria proattiva, decisamente più efficace e funzionale, rientra la manutenzione preventiva, programmata a intervalli definiti, che riduce la probabilità di guasto, degrado o funzionamento. Ci sono vari modi per applicare questo tipo di manutenzione, ma generalmente se ne considerano i tre principali: la manutenzione preventiva ciclica, effettuata secondo intervalli di tempo; la manutenzione su condizione, sempre effettuata in modo preventivo, che si attua monitorando alcuni parametri e che interviene quando tali parametri non dovessero essere rispettati; infine la manutenzione predittiva, evoluzione della precedente, che si basa su un modello di calcolo e ha la funzione di prevedere i tempi in cui si verificherà un guasto.

Un buon livello di efficienza del servizio viene garantita invece da una manutenzione programmata, eseguita secondo un calendario predefinito. A cui si affianca la manutenzione migliorativa, che a fronte di analisi preventive e con il coinvolgimento del personale, permette piccole modifiche capaci di migliorare il grado di manutenzione dell’immobile.

Rientra nel primo caso, invece, la manutenzione correttiva, eseguita a seguito della rilevazione di un guasto. A sua volta si può suddividere in sottoclassi: manutenzione differita, che può essere demandata nel tempo, in attesa del rispetto del piano delle manutenzioni, oppure manutenzione di urgenza, che va effettuata subito per evitare conseguenze peggiori.

Nel corso del tempo ha preso piede, e viene oggi molto utilizzata, una forma di manutenzione integrata rispetto alle modalità precedenti. Un concetto di manutenzione immobili recente, nato per rispondere alle necessità delle grandi imprese, che hanno bisogno di livelli di efficienza sempre più alti.


3. Utilizzare la tecnologia nella manutenzione immobili

La più grande difficoltà che incontra la ricerca dell’efficienza nella manutenzione immobili, anche quando si cerca di affidarsi alle simulazioni e all’elaborazione di una strategia ragionata, riguarda la scarsa conoscenza e il limitato numero di informazioni che interessano le strutture.

Sovente, oltre a non conoscere le caratteristiche principali, non si conserva storicità e memoria esperienziale degli interventi passati. Vi sono invece dati importanti, dai quali non si può prescindere, quali la durata di vita media degli elementi, la loro affidabilità, le frequenze dei guasti e la frequenza e le modalità degli interventi di manutenzione preventiva da praticare. Ed è per sopperire a queste mancanze, ed aumentare l’efficienza, che il moderno facility management si è affidato alla tecnologia. I sistemi informativi per la manutenzione immobili, utili in fase previsionale, sono nati per sopperire a queste lacune: un complesso di norme, procedure e strumenti, che raccolgono ed elaborano le informazioni necessarie per la gestione delle manutenzioni e per il monitoraggio degli impianti.

Si possono così evidenziare, e poi confrontare, basi di dati storici elaborandoli attraverso i software. L'informatizzazione delle manutenzioni migliora così vari aspetti dell’attività: da quello sociale a quello industriale, ma soprattutto permettendo di valutare al meglio anche gli aspetti economici.

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